Mietrecht und WEG

Das Mietrecht regelt alle Arten von Mietverhältnissen, d.h. die durch einen Mietvertrag begründeten Dauerrechtsbeziehungen zwischen Mieter und Vermieter.

Um des Mietrechts anschaulicher zu gestalten werden im folgenden Bespiele der häufig auftretenden Streitigkeiten benannt:

• Mietvertrag
• fristgerechte Kündigung 
• fristlose Kündigung
• Mietmängel u. Mietminderung
• Betriebskostenabrechnung
• Schönheitsreparaturen
• Schadensersatz 

 Das Wohungseigentumsrecht (WEG-Recht) beschäftigt sich mit:

• Begründung des Wohnungseigentums
• Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
• Nutzen, Lasten und Kosten
• Verwaltung u. Wohnungseigentümerversammlung
• Wirtschaftsplan und Rechnungslegung 

Veröffentlichungen

 Wohnungsmietrecht
 

Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter ist der Zustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter möchte, dass der Mieter die Wohnung bei Auszug renoviert und etwaige Beschädigungen an der Mietsache beseitigt. Der Gesetzgeber ist ursprünglich davon ausgegangen, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters ist. Praktisch haben die Mieter in der ganz überwiegenden Anzahl der Mietverträge entgegen dieser gesetzlichen Regelung die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen. Dies entspricht durchaus häufig auch dem Interesse des Mieters, der die malermäßige Gestaltung der Wohnung selber bestimmen möchte. Die Übertragung dieser Verpflichtung auf den Mieter ist auch grundsätzlich rechtlich zulässig.  

Der Bundesgerichtshof hat aber in den letzten Jahren in einer ganzen Reihe von Entscheidungen dargelegt, dass eine Vielzahl der Vertragsklauseln, in denen der Mieter die Maler arbeiten übernimmt, unwirksam sind. So ist beispielsweise entschieden worden, dass eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen innerhalb starrer Fristen unwirksam ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn im Mietvertrag steht, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen spätestens nach 3 Jahren durchführen muss. Auch Klauseln, die eine quotenmäßige Beteiligung des Mieters an Kosten für Schönheitsreparaturen bei Auszug vorsehen, ist nach aktueller Rechtsprechung überwiegend unwirksam.  

Unwirksam ist auch die pauschale Verpflichtung des Mieters bei Auszug in jedem Fall zu renovieren. In diesem Fall ist der Mieter nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Entsprechendes gilt für die Übernahme einer Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Einzug und bei Auszug. In diesen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, im laufenden Mietverhältnis die Schönheitsreparaturen auf seine eigenen Kosten durchzuführen. Die Rechtsprechung geht teilweise noch weiter. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, vom Vermieter Kostenersatz hierfür verlangen.

Aber auch dann, wenn die mietvertraglichen Vereinbarungen wirksam sind, hält die Gesetzeslage einige Tücken bereit. So muss der Vermieter grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnisses den ehemaligen Mieter zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung auffordern, bevor er ein Handwerksunternehmen beauftragt und entsprechenden Kostenersatz vom ehemaligen Mieter verlangt. Auch ist zu beachten, dass die Aufforderung zur Durchführung dieser Arbeiten spätestens 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung erfolgen muss.Beachtet der Vermieter diese Frist nicht, muss er die anfallenden Kosten selber tragen.

Ein weiterer häufiger Streitpunkt sind die Betriebskostenabrechnungen. Hier ist zu beachten, dass die Vertragsparteien die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter ausdrücklich vereinbaren müssen. Fehlt eine solche Vereinbarung oder ist diese inhaltlich zu unbestimmt, muss der Vermieter die Betriebskosten selber tragen.

Die Abrechnung muss übersichtlich sein, der Mieter muss die gesamten angefallenen Kosten und den Verteilerschlüssel klar erkennen und nachvollziehen können. Wichtig ist auch, dass die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb eines Jahres nach Abschluss der Abrechnungsperiode vorliegen muss. Versäumt der Vermieter diese Frist, ist er mit Nachforderungen aus der Abrechnung grundsätzlich ausgeschlossen.

Die Vertragsparteien sollten im Streitfall rechtzeitig eine fachliche Beratung durch Interessenverbände oder Rechtsanwälte einholen. Idealerweise wird ein Mietvertrag bereits bei Abschluss so formuliert, dass er den rechtlichen Anforderungen der aktuellen Rechtsprechung standhält. Sind unwirksame Vertragsklauseln verwendet worden, sollten kostenintensive gerichtliche Verfahren vermieden werden. Häufig lassen sich auch außergerichtlich Einigungen erzielen, mit denen letztlich beide Seiten leben können.

© Rechtsanwalt Ansgar Schwerdtfeger, Hildesheim

Schönheitsreparaturen in der Wohnraummiete
 

Definition: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Gemäß der gesetzlichen Regelung ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Regelmäßig wird in vorgefertigten Mietverträgen die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Hier genügt beispielsweise eine folgende Formulierung: Der Mieter verpflichtet sich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen.

Der Bundesgerichtshof sieht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters bei einer Vielzahl von Verträgen, die Regelungen darüber treffen, was, wann und wie der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss.

1. Was:  

Außenanstrich von Fenstern, Abschleifen und Versiegeln von Holzfußböden; Entfernung von Tapete bei Vertragsende

2. Wann:  

• Anfangsrenovierung: unwirksam
• laufende Renovierung: grundsätzlich zulässig; Problem bei Fristenplänen: starre Fristen sind ausnahmslos unwirksam (Beispiel: im laufenden Mietverhältnis sind die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume durchzuführen:

      Küchen, Bäder und Duschen sind alle drei Jahre

      Wohn- und Schlafräume, Fluren und Toiletten alle fünf Jahre

      andere Nebenräume alle 7 Jahre

Nicht starre Fristen sind jedenfalls für alte Verträge, die etwa bis März 2008 abgeschlossen worden sind, wirksam. Bei Neuverträgen ab diesem Zeitpunkt ist die Klausel unwirksam. Welche Zeiträume in Neuverträgen angemessen sind, ist noch nicht abschließend geklärt.

- Endrenovierung: Eine Klausel im Mietvertrag, die vorsieht, dass der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, unabhängig von der Erforderlichkeit, ist unwirksam.

3. Wie:  

Der Vermieter kann dem Mieter nicht vorschreiben, wie die Schönheitsreparaturen im Einzelnen durchzuführen sind. Dies gilt beispielsweise hinsichtlich der Farbwahl (Malerarbeiten sind in weiß auszuführen. Etwas anderes dürfte bei Holzeinbauten gelten). Unwirksam ist die Klausel, wonach der Mieter nicht berechtigt ist, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart bei Schönheitsreparaturen abzuweichen. Dies dürfte auch für die Einschränkung bei Neuverträgen gelten, dass nicht erheblich abgewichen werden darf.  

Häufig enthalten Mietverträge sogenannte Quotenabgeltungsklauseln, wonach der Mieter verpflichtet ist, einen entsprechenden Kostenanteil an den Schönheitsreparaturen zu tragen, sofern die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Bei starrer Frist sind auch diese Klauseln unwirksam.

M.E. ist zurzeit lediglich folgende Renovierungsklausel unproblematisch: „Der Mieter verpflichtet sich zur Durchführung der Schönheitsreparatur im laufenden Mietverhältnis, sofern diese durch seinen Mietgebrauch erforderlich werden.“

Führt der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen, zu denen er eigentlich verpflichtet wäre, nicht durch, muss der Vermieter den Mieter unter Fristsetzung zur Durchführung dieser Schönheitsreparaturen auffordern. Ansprüche des Vermieters verjähren innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache.

© Rechtsanwalt Ansgar Schwerdtfeger, Hildesheim